Jak probíhá odhad ceny pozemku ?
Prodeji pozemků se věnuji již delší dobu a je mi naprosto jasné, že každý majitel chce svůj pozemek prodat za co nejvyšší možnou cenu.
Často slýchám, že každý má právo chtít za svůj pozemek tolik, kolik sám uzná za vhodné. A je to pravda. Stejně tak má ale každý kupující právo se rozhodnout, zda pozemek za uvedenou cenu koupí, nebo nekoupí.
Aby prodejní cena nebyla určena pouze podle pocitu nebo přání majitele, je potřeba pozemek posoudit podle celé řady konkrétních informací.
Jak při odhadu ceny pozemku postupuji?
Při odhadu ceny pozemku je jedním z prvních kroků prověření platného územního plánu. Ten napoví, jaké je současné zařazení pozemku a jaké mohou být jeho budoucí možnosti využití.
Nejdříve ověřím, co o pozemku říká platný územní plán. Zjišťuji zejména, zda se jedná o:
- zemědělský pozemek,
- stavební pozemek ve stabilizované ploše,
- pozemek v ploše změn,
- nebo pozemek zařazený do územní rezervy.
Každé z těchto označení má jiný význam a může mít zásadní vliv na současnou prodejní cenu i budoucí možnosti využití pozemku.
Co ovlivňuje cenu zemědělského pozemku?
Na cenu pozemků nemá vliv jen jejich výměra, ale i to, zda tvoří jeden souvislý celek, nebo jsou rozdělené do více oddělených částí. Souvislý celek bývá pro kupující zpravidla přehlednější a praktičtější.
Co ovlivňuje cenu stavebního pozemku?
U pozemků určených k výstavbě zjišťuji především:
- zda se nacházejí ve stabilizované ploše, ploše změn nebo územní rezervě,
- jaký typ stavby je na pozemku možné realizovat,
- minimální požadovanou výměru pozemku,
- zastavitelnost a další prostorové podmínky,
- přístup z komunikace,
- dostupnost vody, kanalizace, elektřiny, plynu a dalších sítí,
- tvar, šířku a sklon pozemku,
- případná ochranná pásma a další omezení,
- a zda není výstavba podmíněna zpracováním územní studie, regulačního plánu nebo vybudováním nové infrastruktury.
Nestačí tedy pouze informace, že se pozemek nachází v zastavitelné ploše. Důležité je také to, zda je na něm možné stavět již nyní a za jakých podmínek.
U stavebních pozemků má na cenu vliv nejen jejich velikost a poloha, ale také přístup, okolní zástavba a dostupnost inženýrských sítí.
Z čeho při stanovení ceny vycházím?
Při vypracování odhadu beru v úvahu:
- aktuální nabídky srovnatelných pozemků,
- dostupné informace o skutečně realizovaných prodejních cenách,
- konkrétní vlastnosti a omezení daného pozemku,
- situaci v dané lokalitě,
- současnou poptávku,
- a své zkušenosti s prodejem pozemků.
U zemědělských pozemků zároveň odděluji běžné tržní nabídky od takzvaných výkupů, které bývají nastaveny výrazně níže a nemusí odpovídat ceně dosažitelné při standardním prodeji.
Při odhadu kontroluji zejména dobu trvání smlouvy, výpovědní lhůtu, možnost prodloužení a výši pachtovného.
Výsledkem je reálné rozmezí prodejní ceny
Na základě všech zjištěných informací vám vypracuji rozmezí předpokládané prodejní ceny.
Nejde o jedno přesné číslo, které by platilo za všech okolností. Výsledná cena závisí také na způsobu prezentace, nastavení nabídky, kvalitě přípravy prodeje a aktuálním zájmu kupujících.
Dobře zpracovaný odhad vám ale pomůže zjistit, jakou hodnotu může mít váš pozemek na současném trhu a v jakém cenovém rozmezí má smysl jej nabízet.
V dalších článcích se podrobněji podíváme na jednotlivé faktory, které cenu pozemků ovlivňují. Ukážeme si například, jakou roli hraje územní plán, přístup k pozemku, bonita půdy, pachtovní smlouva, dostupnost sítí nebo podmínky budoucí výstavby.
